2002 krizinden sonra sigorta sektörüne giriş yapan Kerem Nükte aynı zamanda dört yıldan beri emlak
sektöründe bulunmakta, sektörde konya içerisinde ilk üçteler konut ve iş yeri satımında. Kendisiyle Kerem Nükte gayrimenkul nasıl gelişti ve bu sektörün hem Türkiye genelinde hemde konya içerisinde nasıl döndüğü ve nereye vardığı hakkında detaylıca bahsettik.
Türkiye genel olarak ve Konya özel olarak gayrimenkul sektörünü bize
değerlendirebilir misiniz !?
Türkiye genelinde her zamanki gibi İstanbul şu anda dünyanın en büyük Mega
projeleri arasında geçiyor özellikle Cumhur Başkanımız tarafından belirlenen bir
nokta İstanbul Kentsel dönüşüm oluğu için, 400 milyarlık dolar bir inşaat sektörü
dönüyor İstanbul’da özellikle son süreçlerde Avrupa batı tarafı değilde Arap
Ortadoğu ve Asya tarafı biraz gelmeye başladı ama daha çok Ortadoğu olarak
çalışıyor. İstanbul’dan taşan yabancı Ortadoğu sektörü yavaş yavaş Bursa, Trabzon,
Rize, doğuda çok fazla iç anadoluda da Konya’yı seçiyorlar. Konya’yı seçmeleri nedeni
biraz daha muhafazakar gözükmesi, biz özellikle yabancı yatırımcılarla
buluştuğumuzde Medine gibi görüyorlar konyayı ama İstanbul şu anda başı çekiyor
İstanbul’da ne gibi bir yenilik olursa daha sonra bir yıl sonra bir buçuk yıl sonra bu Bu
bir ilçe ilçe illere doğru geliyor. Konya’da özellikle üç sene önce kayıtlı olan 1600’e
yakın emlakçı dükkanı açıldı, ama hem Suriye savaşın çetinleşmesinden dolayı hemde
darbeden dolayı biraz daha daralma var. Konya’da şu anda 1200 tane resmi bir de
ayakçı dediğimiz 500 tane bu işi gayriresmi yapan kişiler var ama bunun sonu yok
açıkçası. Biz bu sektöre girdiğimizde tarla sektörüne giriş yapmıştık, önceden beri
esnaflığımız olduğu için biz bu işi para kazanmaktan daha çok "fren
çayzıng"sistemiyle büyümek istiyoruz bununla alakalı İstanbul’da bir aylık eğitim aldık
İstanbul’da ve şunu gördük emlakçılık sadece evi pankart asmak değil aynı zamanda
bir satış ofisi kurma bunu ajansla ayarlama, avukatla görüşüp müşterilerin
sözleşmelerini hazırlama, bankayla görüşüp Kontak kurup bunlarla müşterini
çekibileceği kredi limitlerini ayarlama, en son tapu işlemlerini bitirip, imzalar atılıp,
paraları teslim almayı gördük. Konya hala İstanbul, Ankara, İzmir, bursa’ya göre daha
düşük seyirde devam ediyor, aylık ortalama Konya’da 2000-2500 arası konut satıyor
geçen ayda ki verilere göre bu limit aşılmıyor genellikle en fazla iki ay önce 3000’e
çıktı biz de sektörde şu anda aylık bu 3000 içerisinde 100-120 satma potansiyeli ile
gidiyoruz.
Emlak sektörü dolar yükselişi ve ekonomik sıkışıklık sonrası nasıl bir
durumda?
Ekonomik olarak iyiyiz ama çok dar alanlarda gidiyoruz. Hükümetin gelmesi 2002’den
beri bence Ekonomik Döndürme projesi emlak sektörü üzerine, inşaat sektörü
üzerine ve bununla alakalı ciddi bir yüklem var üzerinde, özellikle Doların
artmasından dolayı geçen seneyle ve bu sene arasında maliyetler %30 arttı buda
mütahitleri sıkıntıya sokuyor özellikle televizyon reklamlarında 60 ay, 120 ay, şimdi
öde, otur daha sonra öde gibi kampanyalar var aslında bunlar bolluktan dolayı değil
bunlar sıkışıklıktan dolayı verilen reklamlar. Dört yıl üç yıl önceye kadar çok iyi giden
bir söktürdü şu anda sadece çok büyük projeler yani 500 dairenin üzerinde yapılan
projeler daha çok tutuyor ama küçük mütahitler dediğimiz 100-150 daire yapan 20
daire yapan bu İstanbul’da olabilir Konya’da olabilir veya Ağrı’da olabilir hepsi şu
anda dar gidiyor ve sıkıntılı olacak diye düşünüyorum.
Bilindiği gibi emlak en popüler yatırım alanıdır yatırımcılar hala yöneliyor
mu ve bu sektörün içinde nasıl bir etki taşımaktadır ?
Son beş senedir emlak altın zirvesini yaşadı ama son bir senedir de yavaş yavaş dibe
doğru gidiyor sadece konut ve işyeri üzerinde mantıklı yatırımlar oluyor ama insanlar
daha çok dolarda parasını kullanıyorlar, altında parasını kullanıyorlar tekrar oraya
döndüler, özellikle tarla kısmında bunu emlakçı arkadaşlarımızın fazla şişirmesinden
dolayı etmeyen değeri vermesinden dolayı son beş senedir böyle bir algı oluşmuştu
ama bir senedir bu yıkılıyor artık. Tahmin ediyorum bu 3-4 sene daha durağına gider
her şey yerli yerine oturur ondan sonra tekrar yavaş yavaş çıkar.
Yatırım enstrümanları gibi gayrimenkul yatırımı için de temel konsantrasyon
primdir. Birim durumu nedir? Nereler fazla prim yapar?
Belediyenin bir Şehir planlaması vardır. Örneği, Konya’nın şu ana 2043’e kadar bir
haritası vardır 2043’e kadar olan haritasında 20 yıl sonra nerede konut yapılacak,
nerede Sanayi bölümü olacak, havaalanı yetersiz yeri yetersiz kalırsa nereye
taşınacak gibi projeler vardı. Bir de bu projeler ekstrasında Konya’nın birde nüfus
artışı vardır ona göre bir konut ihtiyacı doğar bunlar normal real primler yapan
usüllerdir, yani ben bir daire yaparım dairenizi 200.000 TL’ye biz 2017 yılında alırız
2019 yılında normal nüfus artışıyla bu daire %20 ile %40 ile %50 arasında pirimi
yapar. Yada burada hükümetin ekstra yatırım vardır dışardan bir fabrikanın Kurulumu
vardır, son zamanlarda Konya Algida ve Omo fabrikası kuruldu tahmin ediyorum
1300 tane eleman kapasiteli çalıştırıyor du demek 1300 × 3’ten hesap ederiz bir ale
vardır dışardan çekim yapar o zaman ne olur Konya’da yapılan inşaat sektörü veya
işyeri normal sirin de değilde dışardan geldiği için artı pirim alır. Bir de bazı süprizler
vardır belediyenin kararıyla bir avme geliri yanına konur bu senini %100 artırır
kentsel dönüşüm girer normal senin orası 6 kattır 18 kata çıkar buda arttırır ama
real’de perim nasıl olur “toprak altın gibidir al unut” derler cidden öyledir her konut
her zaman değer kazanır ne zamana kadar? savaş olana kadar, savaş olduktan sonra
tekrar bir temizlenir tekrar devam eder. Bununla alakalı da real olarak Konut işyeri
yani gayrimenkul %20 - %25 kendisini katlar yalnız son 10 yıldır Türkiye’deki
gayrimenkul altın çağını yaşıyor özellikle son beş sene çok uçtu bu her zaman böyle
gitmez . Araştırdığma göre, Amerika’da ki ev sistemleri şehrin dışında hep müştekinin
tarz yerlerdir şimdi faiz oranı ve enflasyon oranı orada çok düşük mesela beş sene
önce 500 bin dolar olanı hala 500 bin dolar ama Türkiye’de böyle bir şey yok
kesinlikle değişiyor, kalkınıyor Türkiye özellikle mülteci misafirlerimizin dışardan
gelmesiyle 4 milyon denilen rakam aslında bul 10 milyon gibi gözüküyor çünkü
Afganlar da buradan geçiyorlar buda çok ciddi sikilasyon olduğu için bu bir balon
olabilir yani yarın bu kardeşlerimiz geri gittiğinde tekrar bir ortalama olacak tekrar bir
temizlenecek, şu anda bir grafik çıkıyor yukarıya doğru daha sonra oturacak sonra bir
düşücek inecek normal bir yerini bulacak.
Hangi evler çok prim yapar? Hangi evler az prim yapar?
Tüm Türkiye için söylüyorum artık Türkiye bununla alakalı zenginleştiğini
düşünüyorum, kafasının zenginleştiğini düşünüyorum demek istediğim, herkes site içi
güvenlikli bir yerde oturmak, havuzlu bir yerde oturmak kullanmasa da istiyor.
Bununla alakalı İstanbul’daki tüm projelere baktığımızda deniz kenarı olmayan ve
villadan bahsetmesek eğer site içi daireler her zaman çok ciddi pirim yapıyor. Hangisi
pirim yapmaz daha çok tekil olan binalar daha çok 5 - 6 katlı veya kendi kapı girişi
olan yerler. Türkiye’de yavaş yavaş insanlar birbirlerine güvenmemeyi, cinayet
oranlarının artması, çocuk kaçırmaların olmasından dolayı güvenlikli evle güvensizlik
ev arasıda net %30 ile %40 arası fark buluyor.
İnşaat maliyetleri neden yükseldi? Düşüş olur mu sizce ?
Kesinlikle dolar yüzünden, enflasyon yüzünden ve Türkiye’nin aslında son 2 yıldır kriz
olması ama krizi seslendirmemesinden dolayı yükseldi. Kesinlikle düşmez çünkü bir
demir 1.birken şimdi 2.4 bir ton dan bahsediyorum çok ciddi maliyettir. Genel
manada bir dairedeki maliyet artışı %35 - %40 yani 100 bin TL’ye mal olan bir yer
şimdi 140 bin’e mal oluyor aynı şartlarda.
Emlak yatırımının önündeki sıkıntılar ne?
İnsanların güveneceğini emlakçılar arıyor aslında.Türkiye’nin 81 ilinde emlakçılar
odası vardır ama onun bir denetleme mekanizması yok Türkiye’de her şey’ye kurallar
konuluyor ama bir denetleme ne yazıkki olmuyor. Böyle bir problemimiz burada
lisans veya lisans mezunun, profesyonel arkadaşların emlak sektöründe çalışmaları
gerekir, bu iş bitmeyecek bir iş çünkü yol gösteren birileri olması gerekiyor ve bu
denetleme mekanizmasıyla beraber olur. Denetleme’de şöyle olur, bizim bağlı
olduğumuz bir oda var Bu bağlı olduğumuz oda bize derki kaç kişi çalıştırıyorsunuz,
bunların sigortaları var mı? bu arkadaşlar neye göre emlakçılık yapıyor? ne eğitimi
aldılar? Ben bu eğitimi verdim mi? Bugün eğitim almadan rahat bir şekilde 500 TL’ye
bir emlakçılık sertifikası alınabiliyor buda insanlara yatırım yapabilirken yatırım
yaptırmamaya götürüyor dolausıyla ülke ekonomisine çok ciddi bir zarar veriyor.
İnsanlara şu şekilde güven kazandırıyoruz artık Bizim işler daha kurumsal hale
gelmeye başladı herkes bir kişi, bir kişi çalışmaktansa bir ofis içerisinde yaklaşık 60
kişi çalışmaya başlayarak kurumsallığı getirmekte buda dışardaki insana güven
veriyor bu böyle giderse emlakçılık sektöründe sıkıntı olmaz. Evet komisyonlarımız
faz, Komisyonların düşürülmesi mantıklıdır çünkü şehir dışından gelen özellikle
Konya’da yaklaşık 150 bin üzerinde öğrenci var geldiğinde ve mecbur olduğunda
onun üzerinde kötü bir algı bırakıyoruz şehri’de kötü tanıtıyoruz. Bunun yanıda
dışarıda çok kötü hoşuma gitmeyen bir durum var ben hakkımı olan komisyonu
alıyorum faturamı kesiyorum, o’da ekstra bir komisyon alıyor ondan böyle eli ayağı
düşmüş bir şekilde, bununla alakalı bir yasa tasarısı var ondan sonra inşallah düzelir.
Türkiye ve konya genelinde yabancı yatırımcıların nasıl bir dalgası var?
Yabancılar yıllardır türkiye’de yatırım yapıyorlar ilk başta Antalya, Ege bölgesi,
Akdeniz bölgesi buradan tatillik yerler alırlardı daha sonra İstanbul’daki kentsel
dönüşüm den sonra almaya başladılar yalnız darbeden sonra bizim Batıyla aramız
biraz daha kesildiği için Araplar Türkiye’yi keşfettİ, İranlılar, Iraklılar çok fazla
gelmeye başladı onlar kesin ve net dönüş yapıyorlar tüm varlıklarını satarak buraya
yerleşiyorlar. Suriyelilerle alakalı şunu söyleyebilirim kiralamayı daha çok düşünerek
geri dönmek açısından daha tedbirliler ve yeni olarakta konya’ya katarlılar gelmeye
başladı ama onlar ev alma alakalı değil’de daha çok büyük projelerle alakalı
ilgileniyorlar.
Konut profesyonelleri neden sık iş değiştirir?
Emlak sektörünün daha Yerine oturmadığı için, oturmayan bir sektörde’de sadece
mantık, hedef, ideal para olduğu için bundan dolayı her zaman samimiyet olmadığı
içinde bozulur.
Son soru olarak ta sizce Türkiye de bir konut sorunu var mı ? Konya da var
mı ? Varsa bunu nasıl çözebiliriz ?
Net bir sorun var kesinlikle, orta geril ve aşağı gelir alakalı bir konut sıkıntımız var
herkes lüks bir yapı yapıyor. Bence şunu atlıyoruz alt sektördeki kardeşimiz alacak ki
dairesini onun dairesini alan orta gelirli bir üst Sekmeninden alacak onun sattığı
dairedeki üst sekmen onun üzerine çıkacak yani 100 bin TL’ye alan kişi gidecek 150
bin TL’ye ev alacak bu sefer, ama biz aşağıyı unuttuk onun için bir kilitlenme var şu
anda bizim en fazla sattığımız konut 250 bin bandının altındaki konutlar en fazla
bekleyen konut 350 ile 600 arasındaki konutlar yine fazla ya fazla satılan konut 600
ile bir milyon arasında ki konutlar. yani üst taraf her zaman alıyor, orta gelir
beklemede duruyor, alt kesimde bulabiliyorsa alıyor. Kesinlikle konutla alakalı
devletin, özellikle de TOKİ’nin ilk amacı düşük gelirli insanlara evler yapmaktaydı ama
hedef şaştı şimdi reklamlarda görüyorsunuz çok lüks yapıyor yapsın ama daha fazlada
aşağıya’da vermesi lazım düşünüyorum. Konya’da zate bir konut furyası var, site
olarak değilde bir ova memleketiyiz sonucunda daha katları düşük daha müstakil
tarzda yapılanma, bizim için daha uygun, güzel ve estetik olur diye düşünüyorum
sonuç olarak konya’da şu anda çok fazla bir konut var.
Yorumlar
Yorum Gönder